ㅇ 좋은 토지를 고르기 위한 체크리스트
- 건물을 지을 수 있는 토지인가
- 어떤 건물을 지을 수 있는가
- 어떤 규모로 지을 수 있는가
ㅇ 건축 가능한 토지를 판별하기 위한 체크리스트
- 건물을 지을 수 있는 도로가 있는가
- 토지이용규제에서 건축을 허용하는가
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절대로 건축할 수 없는 토지 리스트 - 개발제한구역 - 도시자연공원구역 - 상수도보호구역 - 하천구역(또는 소하천구역) - 비오톱1등급
- 국방군사 규제 - 재개발·재건축 규제 - 문화재 보호 규제 |
- 개발허가를 받는 데 문제는 없는가
ㅇ 건물을 지을 수 있는 도로의 요건
- 도로가 토지에 2m 이상 접해야 한다
- 도로 폭이 4m 이상이어야 한다
- 보행과 자동차 통행이 가능해야 한다
- 지목은 도로이고 국가 소유여야 한다
- 지적도 및 현황상 모두 존재하는 도로여야 한다
ㅇ 건축 가능한 건물 확인 체크리스트
(1) 입지에 맞는 건물이어야 한다
지역분석, 접근성 분석, 주변환경 분석
(2) 용도 규제에 맞는 건물이어야 한다
용도지역, 용도지구, 지구단위계획구역
(3) 보전 규제에 맞는 건물이어야 한다
농업진흥지역, 보전산지, 수질보전지역·구역
ㅇ 건축물의 규모에 영향을 미치는 3가지 요소
(1) 면적제한
건폐율, 건축선
(2) 높이제한
용적률, 용도지구, 일조권
(3) 법정주차대수
법정주차대수 기준
ㅇ 개발허가 가능 여부를 판별하기 위한 체크리스트
(1) 개발행위허가 가능 여부
- 경사도가 자체 기준보다 높지 않은지
- 도로의 폭이 개발규모에 따른 기준보다 넓은지
- 상수도가 설치되어 있는지
- 하수도가 설치되어 있는지(없다면 구거나 배수로가 있는지)
(2) 농지전용허가 가능 여부
- 우량농지가 아닌지
(3) 산지전용허가 가능 여부
- 경사도가 25도 이하인지
- 산 전체 높이의 1/2높이 이하인지(100m 이상의 산의 경우)
- 입목축적이 관할 시군구 평균값의 150% 이하인지
ㅇ 토지경매의 진행 절차
- 경매 신청
- 현황조사
- 부동산 매각가격 평가
- 매각기일 지정 및 공고
- 입찰
- 매각허가결정
- 대금지급기한 통보
- 소유권의 취득
- 소유권이전등기
ㅇ 토지경매 5 STEP
➀ 물건 검색 및 조사
- 입지를 분석한다
- 지목과 면적을 확인한다
- 완성된 건축물을 상상한다
- 원하는 건물을 지을 수 있는지 조사한다.
- 권리를 분석한다
➁ 현장 확인
- 접근성
- 토지의 물리적 현황\도로
- 상하수도
- 분묘
- 주변환경
- 점유현황
➂ 법원 입찰 및 낙찰
- 입찰 준비물
(본인기준 : 신분증과 도장(인감도장일 필요는 없음), 입찰보증금(최저매각가격의 10% 이상)
- 입찰가 산정
(목표 수익 기준 정하기(단순 수익률이 아니라 손에 쥐는 수익금액 규모가 중요)
→ 보유기간과 매도가격 설정
→ 입찰가 정하기(감정평가금액을 신뢰하지 마라. 허가를 승계하거나 다시 받을 수 있는가)
→ 양도소득세 산출
→ 순수익 계산
- 입찰표 작성
➃ 잔금납부 및 소유권 이전
- 잔금 납부
- 매각대금완납증명원 발급
- 취득세 및 등록면허세 납부
- 등기촉탁신청
➄ 매도 및 세금 납부
- 매도 잘하는 방법
- 세금 납부
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